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近几年，随着在泰国买房投资在国内越来越火，越来越多的内地投资者选择泰国作为自己海外资产配置的第一站。

不过，很多刚刚接触泰国房产的投资者并不知道，经过疫情之后的泰国房地产市场，已经进入了一个明显拐点！

现在的泰国房地产市场，已经不是过去那个便宜大碗、随便入手就能赚的时代了，泰国房地产现在已经迭代到2.0时代，此时买房投资的关键词不是“低价”、而是“稳”。

01泰国房产投资，稳赚不赔的1.0 时代已经结束！

泰国的房产走势不同于中国内地的高歌猛进后又快速下跌，而是跟着市场的走势，平缓增长；经历金融危机之后的泰国，经济增长放缓，使得土地价值增幅不大，以30年前（1985年）作比较，曼谷及周边地区地价增长了47倍。

而2014年之前，泰国房地产市场几乎没有中国人，基本上都是欧洲和美国的退休老人和日本人。

而中国人在泰国的房产买卖需求是从2015年起一年比一年增加，2016年中国投资者的交易在整个泰国房地产市场的交易总量中占比40%，2017年由于国内政策变动原因稍微有些缓慢，而在 2018 年则达到了惊人的7,916个单位，疯狂购房的盛况可见一斑。

那时，曼谷的核心区域还不像现在这样紧缺到几乎没有空地，Rama9 区才刚刚被大众所知，还没有成为公认的第二个华人街，最重要的是，那时泰国的公寓的确是白菜价：30w买在素坤逸核心区放到现在会被人笑掉大牙，但在那时确是比比皆是！

再加上，泰铢作为国际货币中体量极小的币种，曾经在 2014～2019年5年时间内，汇率暴涨20%；再伴随着热火朝天的楼市升值，2014年购买的一套普通公寓，到2019年，甚至可以净赚45%（20%+5%×5）。

可见，2014～2019 年期间的泰国房产的确是风口，房价和房租都是明摆着的，在那几年只要不是买在很偏的区域，几乎都能稳赚不赔。

02泰国房产投资已进入 2.0 时代：

不可否认的是，随着曼谷的主要土地逐年增加，再加上2020年的“新冠”疫情这个黑天鹅，没有游客的酒店和租赁市场让整个泰国楼市及旅游业直接降至冰点。

虽然在全球放开之后，整个 2022 年和 2023 年泰国的房地产市场都在持续复苏。但很明显，无论是价格还是住房供给，泰国房地产市场都有一个非常明显的拐点。

根据 CBRE发布的曼谷房地产2023 年第三季度数据统计显示，大曼谷地区（即曼谷市加周边5府）别墅及公寓住宅库存充足，共计206,246个单位待售；

除了近20万套的充足供应量外，今年的泰国房地产市场还面临着金融机构的紧缩以及政府加息，房贷拒绝率高，LTV政策增加了家庭债务压力等挑战，因此，泰国房地产市场2.0 时代，投资房产有 2 个重要思维变化：

1）泰国房产已经不适合短线炒作

2023整个泰国楼市，已经进入宏观调整周期，开发商推新放缓，而这样的市场走势，短期炒房获利相对减弱，长期租金回报将是泰国房产投资的趋势。

我们知道，前几年，曼谷的公寓由于地段好、实力开发商、首付低、交楼时间等因素，很多人来泰国买公寓并不是为了自住或者长线持有，只是为了炒楼花。

但目前，泰国市场上已经几乎看不到适合炒楼花的项目了，如果还抱着几年前的思维来泰国买房，很可能预想中的高额收益会变成卖不掉还要每月付物业费的“烫手山芋”！

这并不是说泰国的房子就不能买了，而是当你把它当做一个长期的资产持有，就会有更多的发展空间和更多的选择空间。

在曼谷，人民币100万～150 万的房产月租能到大概人民币5k～6k元/月。这样算来，每年的租金回报率都稳定在大概在 5%左右，虽然房价涨幅已无法跟前几年相提并论，但长期的投资价值相当可观，完胜中国的房产投资。

再加上，目前泰国-东盟主要枢纽站、中泰铁路总站-曼谷曼谷中心站铁路系统互联中心已经建成，未来中泰两国将进一步深度绑定，合作将越来越多、泰国东盟枢纽的战略中心位置也愈加重要！

投资泰国房产早已不是一夜暴富，而是细水长流。稳定的回报和成熟的房地产将是泰国投资的最大优势。

2）投资泰国不能再买便宜、而要买保值

过去泰国房产爆火的一个重要原因就是价格便宜！拿曼谷来说，2015 年平均房价只在2万人民币左右，一套在素坤逸核心区30平米的公寓只需要不到70万人民币就可以拿下，这在国内一线城市的相同地段，大概还不到首付的钱。

但如今，曼谷市中心的核心区域几乎已经见不到 70w 以下的新房了， 稍微靠近轨道交通或者品质不错的公寓，30 平左右的一居室至少都在百万以上；

可能很多人会杠说很多地方没那么贵，实际上，曼谷目前房价低的地方，大概率不存在集中的优质工作机会，而且也大多是泰国本地人的生活区域，外国人长期居住不仅有一定的困难或门槛，未来转售也更困难（泰国本地人更倾向买别墅）。

因此，现在去泰国买房，在房产价格和房产价值的选择上，显然是“房产价值”更具备投资价值！

我们知道，投资房产最重要的因素无非就是地段，真正中心的地块稀缺性越高，其未来升值保值性就越高。而真正稀缺的地段，价格当然都不便宜！

现在的曼谷，往往那些“便宜”、“价格低”的地方、也是投资价值较薄弱的地方，你以为房价低现在入手捡到了便宜，但当出租困难、转手更是无人问津时才明白自己交了学费。

在泰国房地产市场的2.0时代，低价可能并不意味着机会，还可能意味着踩坑！这也是为什么说，现在的泰国房产要买“稳”不买“低”！

总之，在泰国房地产市场经过冲击和分化之后，购房门槛也被不断提高，过去那些随便就能增值、获益的“偶然事件”将逐渐消失。只有挑到真正具备保值价值的好房子，才能真正让你在泰国通过房产获益。