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泰国作为一个热门的旅游目的地和投资地，吸引了许多外国人购买房产。如果您在泰国购买了一套永久产权房产，您可能会想知道，这套房产在您去世后会如何继承。

本指南将为您介绍在泰国继承房产的相关条件和程序。

一般来说，外籍人士和泰国人一样，在泰国购买房产后，都享有泰国房产的永久产权，并受到法律的保护。

但是，在具体的继承流程中，还需要遵循一些条件。下面我们将分别介绍有遗嘱继承和无遗嘱继承的情况。

01泰国房产继承的基本概念

一般来说，外籍人士和泰国人一样，在泰国购买房产后，都享有泰国房产的永久产权，并受到法律的保护。

但是，在具体的继承流程中，还需要遵循一些条件。下面我们将分别介绍有遗嘱继承和无遗嘱继承的情况。

有遗嘱继承

如果您有遗嘱并希望将房产继承给特定的人，您需要确保遗嘱符合泰国法律的要求。遗嘱必须满足以下基本条件：

1. 遗嘱人必须年满15岁，并具有完全的精神行为能力。
2. 遗嘱必须用泰文或英文书写。
3. 遗嘱必须在有两名见证人在场的情况下签署，而见证人不能是受益人或没有完全精神行为能力的人。
4. 遗嘱人可以在泰国的地区办事处订立和执行遗嘱，只要遗嘱人在世，遗嘱记录就处于保密状态。遗嘱人可以随时修改遗嘱，也可以通过后续的遗嘱或在遗嘱中注明全部或部分撤销第一份遗嘱。

请注意，如果您是中国公民在泰国购买房产，您需要在泰国本国订立一份用泰文或英文书写的遗嘱。

尽管在海外立的遗嘱是可以接受的，但如果遗嘱中的遗嘱执行人不在泰国，而且遗嘱是用外语写的，可能会比较麻烦。

为了加快遗产管理的过程，最好是在每个拥有财产的国家分别订立适用的遗嘱。

无遗嘱继承

当您去世时，如果没有设立有效的遗嘱，您的房产将按照泰国法律规定进行分配。根据泰国法律，法定继承人分为六类，继承顺序如下：

1. 子女
2. 父母
3. 兄弟姐妹
4. 同父异母的兄弟姐妹
5. 祖父母
6. 叔叔阿姨们

具体分配方式如下：

• 如果没有法定继承人，未亡配偶可获得全部遗产。
• 如果您的配偶（泰国人或外国人）和子女在世，则配偶获得50%的财产，其余50%的财产由子女平分。
• 如果您的配偶和继承人属于上述后三类人，则配偶可获得三分之二的遗产，而适用类别中的法定继承人可平均分得三分之一。
• 如果您没有合法结婚或没有未亡配偶，则法定继承人平分继承全部遗产。

02外国人继承房产的条件

外国人继承泰国房产需要满足一些特定的条件。根据泰国共管公寓法案（Condominium Act BE 2522），以下5类外国人有资格继承共管公寓的永久产权：

1. 根据移民法获得泰王国居住权的外国人；
2. 根据投资促进法被允许入境泰王国的外国人；
3. 根据《土地法》第97、98条规定，并且已根据泰王国法律注册成为法人的；
4. 根据佛历2515年11月24日全国执行委员会第281号公告，作为外国人的法人，并且根据投资促进法获得晋升证书的；
5. 有证明从国外携带外币或在泰国银行账户中提取的资金（FET，即外汇证明），唯一目的是为了购买公寓。或者可以提供证据，证明提取的 "外币" 金额不低于购买公寓的价格（大部分外国人通过这条获得所有权）。

一般来说，在继承时，只要有合法的法律继承文件，并且原始产权过户时符合至少五类外国人中的一项，就可以合法继承房产。

根据统计，99%以上在泰购买公寓并合法在土地厅办理过户手续的投资人，都符合第5项规则。

这意味着，当您购买的公寓已经符合境外资金购买的条件时，继承人无需再提供任何境外汇款文件，即可依法直接拥有继承权。

03泰国公寓、契约、租赁和土地的继承

对于外国受益人的财产转让，还有一些特殊条件需要注意。

公寓的继承

对于公寓而言，只有在外国人在该项目中拥有的公寓总数不超过49%的情况下，所有权才可以转让。如果超过49%，则必须在一年内出售或转让给泰国公民。

租赁房产的继承

如果您租赁了土地和房屋，并且在一定期限内可以续租，那么当承租人去世时，租约即告终止，不会转给继承人。如果出租人去世，继承人可以继承租赁物的权利和义务，但无权续租。换句话说，关于续租的条款，其他当事人不能强制执行，继承人不能强制承租人续租。

遗赠土地的继承

如果您受到土地的遗赠，一般情况下，外国人不能完全拥有土地，需要得到内政部的同意。在某些情况下可以获得同意，但如果未获得同意，则必须在一年内将土地出售或转让给泰国公民。

04泰国房产继承所需的证据

在继承房产时，您需要提供以下证据：

• 地契或使用证明
• 身份证
• 房屋登记
• 死者死亡的证据，例如死亡证明
• 遗嘱（如有）
• 如果申请人以配偶的身份申请继承，则需要合法婚姻证明
• 如果申请人是继承人的父亲，则必须有与死者母亲的结婚证或子女监护权证明
• 如果是继承人的领养子女，则需要领养登记证明
• 如果发生继承纠纷，则必须携带折衷协议或最终判决书
• 如果有多个继承人且其中一些继承人已经去世，则必须有继承人死亡的证据

有权继承的人必须向省土地办公室申请继承登记。